Принципы оценки земельных участков

Принципы оценки земли

В.И. Петров условно разделил экономические принципы оценки земельных участков на три группы.

Первая группа — принципы, основанные на представлениях потенциальных собственников земли. Это принципы полезности, замещения и ожидания.

Вторая группа — принципы, обусловленные процессом эксплуатации земли. Это принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения.

Третья группа — принципы, обусловленные действием рыночной среды. Это принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, внешней среды.

Ключевым принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его стоимость. Однако полезность — понятие относительное и должно рассматриваться применительно к конкретным условиям. Основными признаками, по которым определяется полезность конкретного земельного участка, могут быть объем и характер правомочий собственника земельного участка, формы и величина выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования участка и иные характеристики условий землепользования или местоположения (например, престижность района или плодородие почв).

Принцип замещения означает зависимость стоимости участка от наличия аналогичных участков на рынке. Данный принцип наиболее полно реализуется на территориях, где преобладает массовая однотипная застройка (городская, дачная застройка) и участки земли также однородны, благодаря чему покупателю удобно выбрать наиболее дешевый объект среди множества схожих. На основании данного принципа компании, предоставляющие услуги по оценке недвижимости, делают вывод, что денежная оценка земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на покупку аналогичной недвижимости, что, на мой взгляд, не совсем правильно, поскольку может искажать действительную стоимость недвижимости, занижать ее реальную стоимость. По этой причине необходимо каждый раз учитывать индивидуальные особенности участка для максимально точного расчета его цены.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход от использования земельного участка получит в будущем собственник. Так как земельный участок обычно находится в эксплуатации достаточно длительное время, при реализации указанного принципа необходимо учитывать перспективы развития территории, генеральные планы поселений, экологические прогнозы и т.д. Необходимо также учитывать срок и вероятность получения дохода за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.

Принцип остаточной продуктивности необходимо раскрывать на основании положений классической экономической теории. В соответствии с данными положениями, земля является одним из четырех факторов производства, наряду с трудом, капиталом и управлением (предпринимательскими способностями). Но так как земля неподвижна, то собственник сначала должен привлечь к ней остальные ресурсы. Поэтому, чтобы определить остаточную стоимость земли, нам необходимо из итогового полученного дохода вычесть затраты на привлечение прочих ресурсов к земельному участку. Но так как стоимость различных ресурсов может значительно колебаться, то и стоимость земли, соответственно, тоже будет подвержена значительным изменениям. С учетом этого принципа рыночная стоимость участка рассчитывается как разница между его общей рыночной стоимостью со всеми улучшениями и стоимостью всех затрат по улучшению данного участка.

Принцип предельной производительности гласит, что добавление факторов производства или улучшений эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат. К сожалению, на практике данный принцип не всегда учитывается, что нередко приводит к истощению земель, уменьшению их плодородия.

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность земельного участка, скомпонованы таким образом, чтобы обеспечить максимальную доходность участка.

Принципы предельной производительности и сбалансированности наиболее важны при расчете наиболее эффективного варианта использования участка, однако при этом нельзя следовать принципу «после нас — хоть потоп» и игнорировать требования законодательства по охране земель.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них означает, что физические части одного объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы добиться максимальной стоимости объекта в целом. Что касается земельных участков, то здесь возможно деление по трем критериям: пространственному (на отдельные части, полосы участка), по виду имущественных прав (аренда, ипотека и т.д.) и по времени владения или пользования (бессрочное или срочное).

Принцип спроса и предложения отражает зависимость между растущей потребностью общества в новых территориях и ограниченностью предложения земли. При этом необходимо учитывать возможность прироста площади земель определенной категории за счет уменьшения пощади земель других категорий; например, рост предложения земель под застройку за счет сокращения территории лесного фонда и земель запаса. Думается, что в такой ситуации необходимо в первую очередь руководствоваться соображениями общественной пользы, в том числе, нуждами будущих поколений, а не возможностями получения сиюминутной выгоды. Необходимо также отметить, что в силу ограниченности земельных ресурсов цена на рынке земельных участков в значительно большей степени зависит от спроса и покупательной способности населения, нежели от предложения.

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются в результате постоянного соперничества хозяйствующих субъектов, стремящихся к достижению максимальной выгоды. Высокие прибыли привлекают новых игроков на земельный рынок, что способствует не только росту инвестиций, но и обострению конкуренции, что может повлечь за собой неоправданный рост цен на землю, что, в свою очередь, может стать причиной монополизации на рынке земли, что в итоге подрывает механизмы конкуренции.

Принцип соответствия означает, что земельный участок приносит максимальную выгоду тогда, когда характер его землепользования максимально схож с аналогичными окружающими участками (например, необходимо учитывать совместимость использования граничащих земельных участков сельскохозяйственного назначения или однородность застройки земель поселений).

Принцип изменения внешней среды означает необходимость учета изменения экономических, социальных, юридических условий, а также внешнего окружения участка. При этом можно выделить несколько уровней внешнего воздействия: макроэкономический, региональный и местный.

Все три группы принципов объединяет принцип наиболее эффективного использования, который означает, что из всего множества возможных вариантов использования земельного участка должен быть выбран тот, который принесет максимальную прибыль, и именно на основе данного варианта рассчитывается стоимость участка. Таким образом, проанализировав использование участка, можно определить оптимальный метод его оценки.

Виды и принципы оценки земли

Главная > Библиотека > Статьи об оценке > Виды и принципы оценки земли

Оценка земли — это определение стоимости либо одного участка земли, либо определение общей стоимости нескольких земельных участков с применением различных видов и принципов оценки.

Существует два вида оценки стоимости земли и земельных участков — нормативный и экспертный.

Нормативный вид оценки стоимости земли применяется для определения размера налога на землю, размера государственной пошлины при оформлении документов, размера платы за аренду земельного участка и определения размеров потерь сельскохозяйственного производства. Также нормативная оценка стоимости земли и земельных участков проводится для оформления наследства или дарения земельного участка. В случаях коллективного владения землей или при наличии государственной собственности на землю, следует обращаться к государственной оценочной экспертизе, которую проводят только представители государственной организации по оценке стоимости земли и земельных участков.

Экспертный вид оценки стоимости земли и земельных участков применяется исключительно в случаях осуществления различных гражданско-правовых соглашений по вопросам земли и земельных участков и оформления прав собственности на них. Все факторы, характеризующие объект недвижимости, подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Для оценки объектов недвижимости, в том числе земли и земельных участков, выделено четыре группы принципов:

  • основанные на представлениях владельца участка — клиента оценочной компании;
  • нераздельно привязанные к объекту недвижимости и к мероприятиям, связанным с его улучшением;
  • находящиеся в плоскости рынка и хозяйственной деятельности;
  • связанные с задачами максимально эффективного использования объекта недвижимости.

Грамотное использование всех этих принципов оценочной компанией позволяет владельцу участка земли недвижимости рассчитывать на максимальный доход от использования своей собственности в конкретной экономической ситуации. Обратитесь к нам, и наши специалисты подберут для вас совокупность лучших методов, что бы ваша выгода от сотрудничества была максимальной. Подробности на страницах

  • Оценка земли
  • Оценка земельных участков

Подробнее о принципах оценки земельных участков

1. Принципы, основанные на представлениях владельца участка – позволяют, (по мнению владельца), определить полезность объекта, его реальную рыночную стоимость и ожидаемую прибыль от владения им. В данном случае для оценки земли используются следующие принципы:

  • полезности объекта недвижимости — заключается в его способности удовлетворять ожидания владельца в настоящий момент и в течение определенного периода времени.
  • замещения, который основан на том, что стоимость оцениваемого земельного участка не должна быть выше, чем цена аналогичного объекта.
  • ожидания, который говорит о том, что цена объекта недвижимости должна включать в себя величину всех будущих потенциальных доходов и учитывать постоянный рост этой прибыли, под влиянием увеличивающегося со временем спроса и ограничения предложения.

2. Вид оценки земель, нераздельно привязанный к объекту недвижимости и к мероприятиям, связанным с его улучшением, включает в себя следующие принципы:

  • остаточной продуктивности земли, который говорит о том, что владелец земельного участка может получить чистый доход от его использования только после оплаты стоимости всех производственных факторов;
  • возрастающего и уменьшающего дохода, предусматривающий случаи, при которых денежные и трудовые вложения в земельный участок увеличивает его стоимость только до определенной величины. Таким образом, возможно наступление случая при котором финансовые затраты на улучшения превысят стоимость объекта недвижимости;
  • предельной продуктивности (принцип вклада), основан на том, что владелец может сделать дополнительный денежный вклад в объект владения и при этом может максимизировать свой доход при минимизации затрат на обустройство. Обычно этот принцип оценки земельного участка используется при решении строительства на нем капитальных объектов;
  • экономического размера участка земли. С его помощью можно определить количество земли для того, чтобы обеспечить максимально удобные условия для обеспечения землепользования в соответствии конъюнктурой рынка в данном месте;
  • сбалансированности, который предусматривает существование оптимальной величины и соотношения между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость участка земли;
  • наконец, принцип экономического разделения может применяться тогда, когда свои права на участок можно реализовать в виде разных интересов, реализация которых (возможно, в разные отрезки и промежутки времени и разными частями), дает возможность собственнику увеличить общую стоимость своего недвижимого имущества.

3. Аспекты оценки, связанные с рыночной средой, состоят из следующих принципов:

  • зависимости, который подразумевает, что цена объекта недвижимости подвержена рыночному влиянию стоимости окружающих его объектов, и, свою очередь, оказывает влияние на стоимость других объектов в округе;
  • соответствия. Он основывается на ожидаемом соответствии архитектурного стиля, уровня удобств, инфраструктуры вновь появляющихся объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка;
  • спроса и предложения, основанный на зависимости объекта недвижимости от спроса и предложения на него на рынке;
  • конкуренции, заключается в том, что повышение уровня рыночного спроса влечет за собой рост уровня прибыли, которая, в свою очередь, создает дополнительную конкуренцию, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.
  • и наконец, принцип изменения основан на постоянном изменении величины полезности объектов недвижимости на данном земельном участке.

4. Виды и принципы оценки земельных участков, связанные с задачами максимально эффективного использования объекта недвижимости – это, своего рода, синтез принципов всех остальных трех групп, рассмотренных выше. Такой подход дает возможность найти наилучший и наиболее доходный вариант для собственника и именно его использовать для оценки. Оценщику ничего не мешает применить к конкретному объекту недвижимости сразу несколько принципов оценки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *