Сущность оценочной деятельности

Содержание

Принципы оценочной деятельности

3 группы принципов

1 Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе

А)Принцип полезности- предприятие обладает стоимостью если оно может быть полезным потенциальному владельцу

Б)Принцип замещения – разумный покупатель не заплатит за предприятие больше , чем наименьшая цена за аналогичное предприятие

В) Принцип ожидания – ожидание будущих выгод прибыли которая владелец ожидает получить в процессе использования им-ва и в дальнейшем перепродажа с определенной выгодой

2 Принципы, связанные с рыночной средой

А)Зависимость – стоимость предприятия зависит от множества факторов, само предприятие само влияет на внешнюю среду

Б)Соответствие – любое предприятие должно соответствовать рыночным и градостроительным стандартам которые действуют в данном регионе

В)Спрос и предложение – Спрос- на предприятие оказывает большее влияние , Соотношение спроса и предложение (как он будет влиять на стоимость объекта оценки)

Г) Конкуренция – обостряется в сферах экономики где быстрый рост прибыли

Д) Изменение —

3 Принципы, связанные с эксплуатацией им-ва

А) Остаточная продуктивность земельного участка — 4 фактора производства(трауд капитал управление и земля) каждый используемый фактор производства должен оплачиваться вновь произведенной стоимостью создавая в них данной деятельностью . Земля Не движима, 3 других фактора привязаны к ней, сначала оплачиваются 3 привязанных фактора, только затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту. Таким образом земля несет остаточную стоимость. Компенсируется тогда когда есть остаток дохода после оплаты воспроизводства всех других факторов.

Б) Вклад – это сумма на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия или чистая прибыль полученная от него в следствии наличия или отсутствия какого либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства .

В) Возрастающая или уменьшающееся отдача – по мере добавления ресурсам, чистая прибыль имеет функцию возрастать.

Г) Сбалансированность или пропорциональность предприятия – любому виду прои-ва соответствует определенные факторы производства, при котором достигается мах прибыли как следствие мах стоимость

Д) Оптимальный размер или масштаб — каждый фактор производства должен иметь оптимальные размеры.

Е) Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности – им-е права следует объединять или разъединять чтобы была мах стоимость объекта

Ж) Принцип наилучшего или наиболее эффективного использования – этот принцип означает разумное использование предприятия которое обеспечивает наибольшую текущую стоимость на дату оценки или то использование выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов которые приводят к наивысшей стоимости земельного участка на котором располагается предприятие .

Этапы процесса оценки

1Определение проблемы :

А)Идентификация предприятия – указывается полное и сокращенное название , организационно правовая форма, место регистрации предприятия ,место расположения, отрасль, основные виды продукции которое выпускает данное предприятия и т.д.

Б)Предмет оценки- вид имущественных прав которые оцениваются : права на предприятие, права на мат активы предприятия, права на акционерный капитал акционерного общества, доля участника уставного капитала предприятия, права на пакет акций или какой либо иной интерес

В) Дата оценки — дата продажи предприятия , дата его осмотра, либо дата судебного разбирательства

Г) Формулировка и цель оценки – определение вида стоимости

Д)Ознакомление заказчика с некими ограничительными условиями

2Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку:

А)Предварительный осмотр и знакомство с администрацией

Б) Определение исходной информации и источники

В) Состав группы экспертов оценщиков, Составляется задание на оценку, составляется календарный план

Г) Готовим и подписывает договор

3Сбор и анализ информации:

А)Сбор и систематизация общих данных

Б)Сбор и анализ специальных данных

В) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования данных

Самый распространенный способ с общими данными разбивка их на подразделы, которые касаются сектора рынка, виды продукции и цен на нее, место расположение предприятия , финансовое и технико — экономическое состояние, данные и документы информация удостоверяющая право собственности, состав участников предприятия, их доля в уставном капитале информация об использовании земельного участка, зданий и сооружений включая финн экономич и технич хар-ки предприятия, также учитываются физические состояния зданий и сооружений

4Анализ конъектуры рынка:

А)Постоянно действующие – научно технический прогресс, влияние монополии, вмешательство гос-ва, инфляция , сезонность

Б) Не постоянные факторы (стихийные)- политические кризисы, экономические, стихийные бедствия, соц конфликты

5Оценка земельного участка:

6Выбор методов оценки и их применение для оценки анализируемого объекта :

Выбор метода оценки и обосновать его применение

7Согласование результатов

Определили подход и какими методами согласования можно использовать

8Подготовка отчета и заключение об оценки:

Данный отчет подготавливается в письменной форме и обычно используется 2 формы(Полный отчет и Заключение)Требования к отчету :

1изложение всех логических построений и выводов из них должны быть четкими и ясными

2все факторы отчета должны быть подтверждены документально,

3отчет обязательно должен содержать цель и функцию оценки, четкое описание оцениваемого объекта, должно быть определение вида оцениваемой стоимости, должен содержать расчет издержек, прогноз будущих чистых доходов предприятия и документальное подтверждение используемых фактов.

4 должен представить обоснование используемых им методов оценки

5Приложение к отчету- документальное подтверждение личной незаинтересованности в результате оценки

6отчет должен быть оформлен по стандартной форме и подписывается всеми лицами которые принимали участие в оценке.

7 отчет должен содержать копии документов об образовании оценщика , копию страхового полиса о страховке о гражданской ответственности оценщика

Основные разделы отчета об оценки:

1Введение – задание на оценку, краткое описание предприятия, характеристика капитала, общее описание стандарта оценки который используется в данном конкретном случае, характеристика источников информации, оценщик должен предоставить обоснование выбранных методов оценки, выводы о величине стоимости оцененного предприятия.

2 Описание макроэкономических параметров – выделяются факторы влияющие на деятельность предприятия, привести анализ сложившееся конъектуры и перспективы развития бизнеса

3Характеристика отрасли – рынок сбыта и факторы влияющие на спрос , информация о конкуренции в отрасли

4Описание предприятия и его финансовое и техник экономическое состояние- предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров или оказываемых услуг, условия сбыта , наличие поставщиков, с персоналом, если проводились сделки должны быть указаны

5 Исследование данных по сопоставимым предприятиям — посвящен анализу критерием по которому идет отбор предприятий для сравнения- перечисляем источники информации, краткое описание предприятий аналогов и делаем их анализ

6Выбор и применение методов оценки – обоснованный выбор оценки, производятся расчеты согласно данному методу, описываются результаты оценки, делаются корректировки если они требуются

7 Заключение по оценки – полученная расчетная величина стоимости предприятия

8 Приложения – все копии документов , различная информация , приводится заявление об отсутствии личной заинтересованности

9Доклад об оценки

3 Основные понятия, цели и принципы оценочной деятельности

Лекция 3. Основные понятия, цели и принципы оценочной деятельности

Вопросы лекции:

1. Оценочная деятельность, объекты оценки, субъекты оценочной деятельности.

2. Стоимость, ее основные виды и формы проявления

3. Стандарты стоимости бизнеса.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это процесс определения рыночной стоимости его капитала. Возникновение таких процессов как приватизация, появление фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков на систему выдачи кредитов под залог имущества формируют потребность в проведении работ по оценке бизнеса.

Другое определение оценки звучит следующим образом: Оценка бизнеса (предприятия) — это акт или процесс определения стоимости предприятия или доли акционеров в его капитале.

Работы по оценке бизнеса (предприятия) могут стать постоянно осуществляемой функцией. Ею необходимо заниматься для определения влияния инновационно — инвестиционной деятельности на рыночную стоимость предприятия (стоимость акций предприятия), при оценке предприятия подлежащего продаже, а также того, на какую сумму может быть застраховано стабильно работающее предприятие.

По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее возникает потребность в определении рыночной стоимости капитала.

Для получения корректного результата после проведения работ по оценке необходимо произвести расчет стоимости с использованием нескольких способов определения цены бизнеса. В случае если это требование не учитывается, то в результате работ по оценке получаются некорректные результаты, а именно:

1) проведение оценки только способом прямой оценки стоимости затрат на создание предприятия позволяет оценить только эти затраты. Доказательством может служить оценка последствий следующих мероприятий: государство, продавая экономические объекты по минимальной цене, теряет право на присвоение будущих доходов. Поэтому не учитывать будущие доходы от собственности при её продаже неправомерно.

2) проведение оценки бизнеса только способом оценки будущих доходов также может быть ошибочным, в связи с тем, что когда инвестор производит финансовые вложения в предприятие, то при подведении финансового результата своих инвестиций инвестор, как правило не учитывает те расходы, которые были произведена для достижения этого финансового результата.

В силу всего вышесказанного правильным при проведении работ по оценке предприятия (бизнеса) будет такая технология работ, при проведении которой будет использован (применен) весь арсенал способов оценки и с точки зрения затрат на создания предприятия, и с точки зрения его будущей доходности и по цене продажи капитала с учетом данных по аналогичным предприятием

Метод оценки должен определяться причинами ее проведения.

После определения причин возникновения оценки и прежде чем приступать к обсуждению подходов и методов, применяемых в процессе оценки бизнеса необходимо четко понимать, что весь процесс оценки напрямую зависит от причин ее побудивших и целей ею преследуемых. При этом один и тот же объект на одну дату обладает разной стоимостью в зависимости от целей его оценки, и следовательно стоимость определяется различными методами.

В таблице 1 приведена примерная классификация существующих целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов.

Мы видим, насколько различны цели оценки. А теперь представим, может ли стоимость приобретения предприятия для реализации инвестпроекта быть равной стоимости принудительного банкротства, или суммарная стоимость акций реальной стоимости бизнеса по его активам? В действительности искомая стоимость бизнеса будет соотноситься с целью проводимой оценки через саму стоимость.

Стоимость товара представляет собой частный случай проявления экономической ценности в определённых, исторически конкретных условиях. В связи с этим оценка производиться на определенную дату, т.е. определенна во времени, и в этом отношении является понятием статики.

Однако оценка предприятия зависит не только от сегодняшнего его положения, но и от положения в прошлом и будущем, поэтому оценка одновременно является понятием динамичным.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта, оценивающего субъекта и предмета оценки.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками.

Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Предметом оценки является стоимость. Что же такое стоимость?

Д. Рикардо отмечал, что в экономической теории ничто не порождало так много ошибок и разногласий, как именно неточность и неопределённость смысла, который вкладывается в слово стоимость. В течении XVII-XIХ веков сформировались основные концепции экономистов по вопросу о стоимости товара.

Смит сводил стоимость к труду, затраченному на производство товара, к покупаемому труду (заработной плате), сумме заработной платы, прибыли и земельной ренты. Рикардо и Мак-Куллох определяли её издержками производства, Сэй — полезностью вещи, Лодедель — предложением и спросом.

Маркс и Энгельс, рассматривая их полемику, сделали вывод, что стоимость есть вещная форма затрат общественного абстрактного труда и выражает отношение издержек производства к полезности.

Длительный спор в экономической науке ведётся и по величине стоимости товара, и естественно, по его цене.

Смит принимал за меру стоимости иногда рабочее время, необходимое для производства товара, а иногда стоимость труда, Рикардо — рабочее время на производство товара в относительно худших условиях производства. Сисмонди величину стоимости товара сводил к отношению между потребностью всего общества и количеством труда, которого достаточно, чтобы удовлетворить эту потребность. В работах Самуэльсона и Кларка рассматривается формирование цены с учётом влияния предельных издержек, как дополнительных издержек, связанных с производством дополнительной единицы товара.

Являясь сложной экономической категорией, стоимость может трактоваться и как субъективная полезность блага, и как объективно необходимые затраты для его производства.

В финансово-экономической практике используется более узкая трактовка этого понятия: стоимость это способность блага быть обмененным на деньги (трансформироваться в денежную форму). Размер денежной суммы, которая может быть выручена в обмен на данное благо (в том числе и предприятие), определяет величину его стоимости. При фактическом осуществлении сделок стоимость выступает в форме цен, предлагаемых покупателями и запрашиваемых продавцами благ.

Важно проводить различия между понятиями стоимость и цена.

Стоимость (value) — это мера того, сколько гипотетиче­ский покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

Цена (price) — это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках

На самом деле стоимость определяется не столько материальными характеристиками объекта оценки, сколько составом прав его владельца и характером предполагаемых операций относительно этих прав, а также ограничениями этих прав.

Так, говоря о рыночной стоимости какого-либо объекта, имеют в виду, что рынок свободной продажи аналогичных объектов достаточно развит, владелец объекта собирается передать права на объект какому-либо подходящему, но еще не определенному покупателю в обмен на денежную сумму, уплачиваемую общепринятым на данном рынке способом.

При продаже предприятия собственник должен передать права отдельно от вещи, гласно и публично через регистрационную систему, которая узаконивает эту передачу прав новому владельцу.

Стоимостью обладает не сам объект, а права на него. Если по каким-то причинам права владельца объекта станут более ограниченными или повысятся риски при совершении операций, то стоимость объекта также упадет, хотя физически с объектом не произойдет никаких изменений. Вот почему стоимость – это не только свойство самого объекта, но по большей части – функция правовых и финансовых отношений по поводу объекта. Вот почему экономисты и оценщики различают несколько видов стоимости – кроме бухгалтерских понятий балансовой (первоначальной либо остаточной в зависимости от системы учета) и полной восстановительной стоимости активов различают инвестиционную, рыночную, залоговую, ликвидационную, страховую и другие виды стоимости.

Таблица 1 . Цели оценки

Субъект оценки

Цели оценки

Предприятие как юридическое лицо

Обеспечение экономической безопасности

Разработка планов развития предприятия

Выпуск акций

Оценка эффективности менеджмента.

Собственник

Выбор варианта распоряжения собственностью

Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации

Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли

Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия

Кредитные учреждения

Проверка финансовой дееспособности заемщика

Определение размера ссуды, выдаваемой под залог

Страховые предприятия

Установление размера страхового взноса

Определение суммы страховых выплат

Фондовые биржи

Расчет конъюнктурных характеристик

Проверка обоснованности котировок ценных бумаг

Инвесторы

Проверка целесообразности инвестиционных вложений

Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестпроект

Государственные органы

Подготовка предприятия к приватизации

Определение облагаемой базы для различных видов налогов

Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства

Оценка для судебных целей

В международной практике оценки сформировались следующие стандарты стоимости бизнеса:

1) обоснованной рыночной стоимости;

2) обоснованной стоимости;

3) инвестиционной стоимости;

4) внутренней (фундаментальной) стоимости.

Все указанные стандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе административными вмешательствами), сделки по приобретению бизнеса или его долей.

Рисунок 1 – Принципиальная схема международных стандартов стоимости.

Основные различия указанных стандартов (см рисунок 1) сводятся к различию в полноте и достоверности требуемой для оценки информации и ее доступности для разного круга участников рынка (достаточность информации здесь понимается как достаточность для применения того или иного метода оценки бизнеса).

Стандарт обоснованной рыночной стоимости предполагает, что оценка бизнеса (инвестиционного проекта) производится на основе информации (об имуществе, о текущей и прогнозной конъюнктуре на рынке сбыта и покупных ресурсов, деловых возможностях и пр.), которая равно доступна для любого потенциального покупателя и продавца бизнеса, для любого инвестора. Деловые возможности любого потенциального инвестора, в частности, по финансированию проекта, по продажам, также считаются равными и неограниченными.

Стандарт обоснованной стоимости предполагает оценку бизнеса на основе равнодоступной для конкретных покупателя и продавца бизнеса указанной информации. Их деловые возможности также предполагаются одинаковыми.

Стандарт инвестиционной стоимости предполагает оценку бизнеса (инвестиционного проекта) только на основе информированности и деловых возможностей конкретного инвестора (следовательно, согласно этому стандарту оценка одного и того же проекта будет разной для разных потенциальных инвесторов).

Стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости предполагает оценку бизнеса (проекта) сторонним независимым оценщиком на основе его собственных информированности и представлении о деловых возможностях инвестора (что не исключает предоставления оценщику по его требованию необходимой для оценки информации, которую он будет корректировать).

Обычно считается, что наиболее объективная оценка бизнеса (проекта) как такового (вне зависимости от того, кто будет вести бизнес — реализовывать проект) соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости. Наиболее практичным считается стандарт инвестиционной стоимости, в котором учитывается, что на практике трудно отделить оценку проекта как такового от возможностей его наилучшим способом оценить и реализовать, которыми обладает конкретный инвестор.

Влияние стандартов оценки бизнеса в наибольшей мере сказывается при прогнозировании денежных потоков (или прибылей и убытков) по проекту. На определение ставки дисконта влияние этих стандартов связано с тем, в какой мере для разных субъектов оценки проекта доступна коммерческая и финансовая информация об уровне и колеблемости дохода с инвестиций в рассматриваемой отрасли.

Но международные стандарты стоимости не отражают всей полноты видов стоимости. В отечественной и зарубежной литературе освещены и другие стандарты стоимости, кроме того, существуют определения видов стоимости освещенных в международных стандартах, но отличные от оных, рассмотрим основные из них.

Анализ различных взглядов на сущности важнейших видов оценочной стоимости показывает, что определения не противоречат друг другу, а частично дополняют и на их основе возможно дать общее, более полное определение для каждого стандарта стоимости (см. таблицу 2).

Таблица 2 – Обобщенные определения стандартов стоимости

Стандарты стоимости

Определение

Обоснованная рыночная стоимость

стоимость предприятия как системы элементов, то есть чистая стоимость элементов плюс системный эффект предприятия, определенная на основе равнодоступной информации, при условии, что деловые возможности всех сторон считаются равными и неограниченными и нет ссылки на конкретных покупателя и продавца.

Обоснованная стоимость

стоимость определенная на основе информации, равнодоступной для конкретных покупателя и продавца бизнеса. Их деловые возмож­ности также предполагаются одинаковыми.

Инвестиционная стоимость

стоимость определенная на основе информирован­ности и деловых возможностей конкретного инвестора.

Внутренняя (фундаментальная) стоимость

стоимость основанная на предполагаемых внутренних характеристиках объекта, не затронутых особенностями, относящимися к любому конкретному инвестору и определенная сторонним независимым оценщиком на основе его собственных информированности и представлении о деловых возможностях инвестора.

Восстановительная стоимость

стоимость объекта, создаваемого по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам, даже если есть более экономичные аналоги.

Стоимость замещения

стоимость аналога, близкого по функциональным характеристикам, оцениваемому объекту.

Рыночная стоимость

расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход иму­щества из рук в руки на дату оценки в результате коммер­ческой сделки между добровольным покупателем и добро­вольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала ком­петентно, расчетливо и без принуждения.

Все стандарты стоимости представляют собой самостоятельные оценочные виды стоимости и имеют право на существование, но стоимость как объект управления представляет свои требования к используемому стандарту стоимости.

Стоимость как объект управления должна соответствовать следующим критериям расположенным в порядке значимости:

— отражение интересов собственников,

— объективность,

— количественный учет объективных факторов влияющих на стоимость,

— возможность выявления источников создания стоимости,

— простота расчета.

Проведем анализ соответствия основных видов оценочной стоимости выявленным критериям по шестибальной шкале (см. таблицу 3), где:

— 6 баллов – полное соответствие данному критерию;

— 3 балла – частичное соответствие данному критерию;

— 0 баллов – не удовлетворяет данному критерию.

Таблица 3 – Соответствие стандартов стоимости критериям стоимости как объекту управления

Вид стоимости

отражение интересов собственников

объективность

Количествен-ный учет объективных факторов влияющих на стоимость

возможность выявления источников создания стоимости

простота расчета

Взвешенная сумма балов

Вес критерия

Обоснованная рыночная стоимость

Обоснованная стоимость

Инвестиционная стоимость

Внутренняя (фундаменталь-ная) стоимость

Восстановитель-ная стоимость

Стоимость замещения

Рыночная стоимость

Анализ показал, что более всего стоимости как объекту управления соответствует стандарт обоснованной рыночной стоимости (взвешенная сумма балов — 85).

Практически соответствуют стоимости как объекту управления стандарты внутренней стоимости (взвешенная сумма балов — 81) и рыночной стоимости (взвешенная сумма балов — 79), но внутренняя стоимость не достаточно полно отражает интересы собственника, которому необходимо знать наиболее вероятную цену при отчуждении объекта оценки, а рыночная стоимость предполагает процесс перехода права собственности, т. е. учитывает и субъективные факторы влияющие на стоимость, теряя при этом в объективности.

Таким образом наиболее соответствует сущности стоимости как объекта управления следующее определение стоимости — стоимость предприятия как системы элементов, то есть чистая стоимость элементов плюс системный эффект предприятия, определенная на основе равнодоступной для всех потенциальных участников сделки, информации, при условии, что деловые возможности всех сторон считаются равными и неограниченными и нет ссылки на конкретных покупателя и продавца.

Важную роль в управлении стоимостью играет глубокое понимание того, какие именно параметры деятельности фактически определяют стоимость бизнеса.

Фактор стоимости — это просто любая переменная, влияющая на стоимость компании. Однако, чтобы факторами стоимости можно было пользоваться, надо установить их соподчиненность, определить, какой из них оказывает наибольшее воздействие на стоимость, и возложить ответственность за этот параметр на конкретных людей, участвующих в достижении целей организации. Концепция управления на основе стоимости должна пронизывать все уровни управления.

Факторы стоимости можно разделить на две условные группы: внешние факторы (факторы, возникающие независимо от волеизъявления менеджмента компании; внутренние факторы (связанные с действиями менеджмента, отраслевой спецификой самого предприятия); будущие прибыли; время получения прибылей; ликвидность; риски.

Теоретические основы оценочной деятельности

Размещено на http://www.allbest.ru/

РЕФЕРАТ

Тема «Теоретические основы оценочной деятельности»

Введение

1. Теоретические основы оценочной деятельности

1.1 Сущность оценочной деятельности

1.2 Концепция бизнеса

2. Принципы оценки бизнеса

2.1 Саморегулирующие организации оценщиков

2.2 Классификация стоимости в условиях рыночной экономики

2.3 Общая характеристика процесса стоимости

2.4 Разновидность стоимости и их стандарты

Список использованной литературы

Введение

В условиях рыночной экономики велика роль оценки бизнеса, который позволяет обеспечивать оценку стоимости объектов недвижимости, движимости и других ресурсов предприятий. Совершенствование теоретических основ оценки бизнеса, внедрение международных стандартов позволяет улучшать работу институтов оценки РК. Важная роль при этом принадлежит оценочной деятельности, который сегодня в республике находится только в стадии становления, перед которым стоят серьезные преобразования по внедрению в ближайшей перспективе международных стандартов. Привлечение инвесторов, безусловно требует общей оценки финансового состояния предприятий и общей стоимости самого предприятия.

Целью реферата является изучение теоретических основ оценочной деятельности, раскрытие принципов оценки и их функций в соответствии с международными подходами определенных в теории оценочной деятельности.

1. Теоретические основы оценочной деятельности

1.1 Сущность оценочной деятельности

Прежде всего бизнес определяют как деятельность, связанную с получением прибыли или выгоды в какой-либо другой форме. Это важный признак бизнеса и его основная цель, без которой невозможно существование самого предпринимательства. Характерной особенностью бизнеса является то обстоятельство, что он основывается на частной собственности, на факторах производства, имея в виду, что частная собственность существует в разновидностях: личной, семейной, групповой, акционерной, т.е. коллективной. Это не означает, что государство не может заниматься предпринимательской деятельностью.

Бизнес требует высокого уровня самостоятельности и свободы экономического выбора, а также ответственности. Отличительной особенностью его следует считать рискованность предпринимательства и постоянную угрозу потерь. Все это требует оценки бизнеса для эффективного его функционирования и развития. Имеются различные трактовки по определению бизнеса, но на нащ взгляд наиболее точное определение дает известный английский экономист Джон Мейнард Кейнс, который выделяет следующие основные качества предпринимательства как осторожность, предусмотрительность, расчетливость, стремление к прогрессу, независимость, оптимизм, предприимчивость, бережливость, желание оставить состояние наследникам.

Исходя из этого, определение бизнеса можно трактовать следующим образом: бизнес или предпринимательство — это самостоятельная, инициативная, осуществляемая под свою имущественную ответственность, любая деятельность отдельных граждан или их групп, направленная на получение экономической выгоды в виде прибыли или иной форме.

На основе всего этого, собственность в условиях рынка облагается налогом, как и получаемая прибыль, также при осуществлении предпринимательской деятельности она может переходит из одной руки в другую, что требует оценки как самого бизнеса, так и ресурсов используемых в процессе предпринимательской деятельности.

Как всякая профессиональная деятельность, осуществляемая длительное время, оценочная деятельность, наряду с использованием общих экономических и юридических понятий и терминов, выработала свой собственный тезаурус, который отражает ее особенности. Естественно, что в нем, наряду с вновь возникшими, много понятий и терминов, заимствованных из западной теории и практики оценки, функционирующих более длительное время.

Оценочная деятельность состоит в деятельности по установлению в отношении объектов гражданских прав рыночной и иной стоимости. Однако оценочная деятельность более широкое понятие, нежели понятия оценки бизнеса. Первая отражает отдельную деятельность по оценке имущества, недвижимости отдельных физических и юридических лиц. Вторая касается оценки именно бизнеса, которая проводится работниками предприятия, фирмы и компании. При этом оценка осуществляется по отношению к тем или иным ресурсам, используемых, в процессе деятельности предприятия, а также всей деятельности предприятия.

Предметом оценки бизнеса является оценка отдельных сторон и всей деятельности предприятия по отношению к рыночной стоимости на основе использования соответствующих методов и приемов оценки в зависимости от финансового состояния или ликвидации данного предприятия.

Оценка бизнеса имеет важное значение для предприятия с целью обеспечения конкурентности на рынке, а также обеспечения учета стоимости, как используемого капитала, так и всей деятельности и служит для получения доходности предприятий, фирм и компаний. Говоря о оценке бизнеса необходимо отметить о пользовании оценочной информацией, основных ограничениях, особых и базовых характеристиках, элементах базовых характеристик и основы для признания. С данной позиции следует выделить, что пользователями информации являются лица, осуществляющие принятие управленческих решений, и требования предъявляемые к ним. Основное ограничение связаны с доходом и затратами, т.е. доходы должны превышать затраты. Особые характеристики для пользователя -понятность и полезность для пользователя. Базовыми характеристиками являются релевантность и надежность. Элементами базовых характеристик являются своевременность, верифицируемость и достоверность. Вторичными характеристиками служат ценность построения прогноза и ценность в системе обратной связи. Основой для признания являются сопоставимость, включая последовательность и нейтральность, существенность, т.е. материальность.

Говоря о предпринимательской деятельности следует выделить государственное регулирование данной деятельности, что вытекает от насущных проблем экономики.

1.2 Концепция бизнеса

Бизнес — понятие весьма емкое и многогранное, не поддающее однозначному определению. В американских учебниках он характеризуется как система ведения дела, создание необходимой и пользующейся у людей спросом продукции, занятие, работа, основное направление рыночной экономики; источник удовлетворения человеческих потребностей и, наконец, образ жизни.

Известно,, что в обществе существует три фактора производства, земля, труд и капитал. Американский экономист Й. Шумпетер выделил бизнес в качестве четвертого фактора производства, имея в виду предпринимательские способности, предприимчивость и активность его участников, которые, по его мнению, представляют движущую силу производства, активизирующую и усиливающую действия первых трех его составных факторов.

Согласно концепции бизнеса можно выделить бизнес как многогранную деятельность, охватывающую в условиях рыночных отношений все стороны экономики: производство, реализацию, финансовое обеспечение, страхование, оказание услуг, выполнение работ и другие виды деятельности, связанные с производством, распределение, обменом и потреблением. В зависимости от характера деятельности бизнес подразделяется на производственный, торговый, финансовый, посреднический и страховой.

Концепция бизнеса основана на сфере производства (производитель) и сфере обращения (рынок) и потребление. Исходя из этого, предприятия, должны знать: -рынок, всесторонне изучать его состояние и динамику потребительского спроса на производимый товар;

-воздействовать на рынок и потребительский спрос с помощью доступных средств в целях эффективности функционирования предприятия;

-добиваться преимуществ в конкурентной борьбе за счет повышения технологического уровня и качества продукции;

-ориентировать стратегию маркетинга на перспективу, ставя конкретные задачи по завоеванию рынка, расширению объема продаж, особенно на перспективных секторах рынка.

При этом концепция бизнеса выделяет внутреннюю и внешнюю среду, которые оказывают существенную роль на эффективное функционирование предприятия в условиях предпринимательства.

2. Принципы оценки бизнеса

2.1 Саморегулирующие организации оценщиков

Теоретической базой оценочной деятельности в экономике РК является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта зарубежных и отечественных экспертов-оценщиков по оценке недвижимости, бизнеса, услуг.

Эти принципы можно условно разбить на четыре группы:

основанные на представлениях пользователя;

отражающие взаимоотношения компонентов собственности;

связанные с рыночной средой;

наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.

При оценке любого объекта собственности должны быть задействованы все принципы оценки. Однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого принципа определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия, бизнеса, услуг.

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя принципы полезности, замещения и ожидания.

Полезность определяет то, что объект собственности обладает стоимостью лишь в том случае, если он может быть также полезным потенциальному владельцу. Имущество может быть полезным также конкретному владельцу при реализации чувства гордости от владения этим имуществом либо реализации других его психологических потребностей.

Полезность — это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Удовлетворение потребностей пользователя имущества, которое приносит доход, в конечном счете, обычно выражается в виде потока денежного дохода.

Замещение означает то, что разумный покупатель не заплатить за собственность больше наименьшей цены, запрашиваемой за аналогичный объект собственности с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен при меньших затратах. Эксперт-оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации собственности, определяет его максимальную стоимость исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных объектов, характеризующихся схожим риском и качества продукции.

Принцип замещения гласит: максимальная стоимость собственности определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество эквивалентной полезностью, он является основным при использовании рыночного подхода.

Ожидание означает то, что в большинстве случаев полезность имущества связана с ожиданием будущих прибылей. Например, стоимость действующего предприятия, приносящего доход, определяется ожидаемой прибылью, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств от его перепродажи.

Принцип, отражающий взаимоотношения компонентов собственности включает в свою группу следующие принципы: остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального размера и экономического разделения и соединения прав собственности.

Остаточная продуктивность земельного участка характеризует то, что любой вид предпринимательской деятельности как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть компенсирован вновь создаваемой данной деятельностью стоимостью. Возможность компенсации действия факторов производства имеет следующий вид (табл.1).

Таблица 1.

Наименование фактора

Компенсация

Труд

Зарплата

Капитал

Процент, дивиденды

Управление (включая предпринимательскую деятельность)

Прибыль, вознаграждение управляющим

Земля

Рента (налоги, арендная плата)

Вклад — это сумма, на которую увеличивается стоимость собственности, или доходов, полученных от владения им вследствие какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле.

Оптимальный (экономический) размер гласит о том, что на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности.

физическое разделение — разделение прав на пользование воздушным пространством; разделение прав на пользование поверхностным участком земли и недрами;

разделение по праву пользования — ограниченное право пользования имуществом предприятия, лицензии на отдельные виды деятельности, ограничения на использование имущества;

Принципы, связанные с внешней рыночной средой объединяет группу принципов, в которую входят принципы: зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения.

Принцип соответствия характеризует то, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса является основным при оценке, так как он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость собственности.

Мотивации покупателя и продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.

Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени, чтобы с информацией о продаже собственности ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке объекта.

Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.

Рыночную стоимость собственности иначе называют стоимостью при обмене — в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта оценки для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок. Оценку потребительской стоимости объекта производят исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Инвестиционная стоимость имеет понятие, сходное с термином «стоимость в использовании», означает стоимость объекта оценки для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые вложения. Расчет инвестиционной стоимости производят исходя из капитализации. Инвестиционную стоимость рассчитывают обычно при оценке для конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки, на создание объекта оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемой исходя из существующих условий и цели его использования.

Стоимость объекта для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативно-правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в действующих стандартах оценки.

2.3 Общая характеристика процесса стоимости

Оценка приносящий доход объектов собственности — это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы оценки. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе, и применим к решению широкого круга оценочных задач.

Процесс оценки может быть разделен на ряд последовательных стадий:

1. Определение проблемы (постановка задачи).

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку, составление плана работ.

3. Сбор, проверка и анализ данных.

4. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта собственности и выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

6. Подготовка отчета и заключения об оценке.

Определение стоимости как этап процесса оценки требует выбора одного из видов стоимости, закрепленных в стандартах оценки, обязательных к применению всеми субъектами оценочной деятельности. При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права.

Существует три основных подхода к оценке собственности, которые должны быть использованы для оценки любого объекта: рыночный, доходный, затратный.

Рыночный подход — общий способ определения стоимости собственности, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного объекта собственности с аналогичными уже проданными объектами. Основан на принципе замещения.

Доходный подход — общий способ определения стоимости собственности, в рамках которого используется один или более методов на пересчете ожидаемых доходов. Основан на принципе ожидания.

Затратный подход (подход на основе активов) — общий способ определения стоимости предприятия, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов. Основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

Обычно в результате согласования оценщик представляет клиенту единственную величину стоимости. Хотя в случае невозможности выведения единой величины возможно предоставление диапазона стоимости. Согласование — это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.

Определение исходной информации и ее источников заключается в использовании основных источников информации об объекте оценки:

правоустанавливающие документы, сведения об обременении объекта оценки правами иных лиц;

данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки;

информация о технических и эксплуатационных характеристиках объектов оценки;

информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Профессиональные нормы оценки — это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля, за деятельностью своих членов. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.

Оценка имущества уходит своими корнями в классическую и современную экономику. К 40-м гг. ХХ столетия во многих странах были разработаны в основном схожие между собой принципы и методики оценки, однако лишь во второй половине века начал развиваться подход к понятию оценки как профессиональной дисциплине.

На протяжении 60-70-х годов ряд национальных организаций оценщиков разработали и опубликовали стандарты профессиональной практической деятельности для своих членов. Этому примеру последовали другие. Содержание стандартов сочетало соображения профессионального порядка с практическими потребностями рынка. В некоторых странах стандарты были инкорпорированы полностью или частично в национальные законы и нормативные акты. Некоторые организации выработали контрольные и исполнительные процедуры, позволяющие выражать осуждение и лишать профессионального статуса члена организации в случае серьезного нарушения им стандартов или связанных с ними этических норм.

Не менее важно отметить, что в экономике и сфере бизнеса как внутри страны, так и на международном уровне произошли быстрые и весьма существенные сдвиги, усилившие рыночное значение роли профессиональной оценки имущества и бизнеса. Компетентная, объективная, выполненная на профессиональном уровне оценка в настоящее время требуется в самых областях деловой активности. В особенности все более широкое признание получают оценочные процедуры при определении текущей стоимости активов предприятий для отражения в финансовой отчетности.

Различают национальные и международные стандарты оценочной деятельности.

2.4 Разновидность стоимости и их стандарты

Правовые основы стандартизации в РК установлены Законом РК «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, работ и услуг.

Основными задачами стандартизации услуг в области оценочной деятельности являются:

обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами — участниками процесса оценки имущества;

формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке;

создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

гармонизация терминологий, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;

содействие соблюдению законодательства РК средствами и методами стандартизации.

Казахстанские стандарты оценки собственности включают государственные стандарты и стандарты саморегулирующих организаций.

Глубокое обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходят за рамки задач, стоящих перед МСФО.

Время в оценочной деятельности имеет важное значение, что определяет стоимость суммы денег — это функция от времени возникновения денежных доходов или расходов. Поэтому основными операциями в оценке стоимости, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления (процесс определения будущей стоимости) и дисконтирования (процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости). Основой понятия дисконтированного потока реальных денег, состоит в том, что деньги имеют временную цену, поскольку данная сумма денег, имеющая в наличии в настоящее время, обладает большей ценностью, чем такая же сумма в будущем. Эта разница может быть выражена как ставка дохода, характеризующая относительные изменения за определенный период времени, который по практическим соображениям принимают обычно равным году (номинальная годовая ставка).

Денежный поток — это денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности.

Денежный поток, в котором суммы различаются по величине, называют обычным денежным потоком.

Денежный поток, в котором все суммы равновеликие, называют аннуитетом.

Суммы денежного потока возникают через одинаковые промежутки времени, называемые периодом. Денежный поток может возникать в конце, в начале и середине периода.

Предварительно рассчитанные таблицы сложного процента (приложение 1) без корректировки применимы только к денежному потоку, возникающему в конце периода.

Для решения задач, касающихся временной оценки денежных потоков, необходимо определить четыре составляющие:

суммы;

время;

риск;

ставку дохода.

В зависимости от задачи необходимо определить сумму либо инвестируемых, либо необходимых к получению денежных средств. Это необходимо для того, чтобы определить, обеспечить, обеспечит ли данное вложение средств положительную ставку дохода. Положительная ставка дохода на инвестиции ожидается в тех случаях, когда приток денежных средств должен превысить их отток

Время — важнейшая составляющая оценки денежного потока, она измеряется периодами, или интервалами (день, неделя, месяц и т.д.).

Риск — вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых.

Ставка дохода на инвестиции — процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. Соотношение ставки дохода и риска: чем выше доход, тем выше риск.

Обычно выделяют шесть функций сложного процента:

накопленная сумма единицы (будущая стоимость единицы);

накопление денежной единицы за период (будущая стоимость аннуитета);

фактор фонда возмещения (периодический взнос в фонд накопления);

текущая стоимость единицы (дисконтирование);

взнос на амортизацию денежной единицы (периодический взнос на амортизацию денежной единицы).

Список использованной литературы

Послание Президента Республики Казахстан народу Казахстана «Новый Казахстан в Новом мире», Казахстанская правда, 2007.

Закон РК «О оценочной деятельности в Республике Казахстан» // Казахстанская правда, 1995, 31 января- 4 февраля

Бердникова Т.Б. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятий.: Учебное пособие: М.:ИНФРА, 2001.

Дюсембаев К.Ш., Егембердиева С.К., Дюсембаева З.К., Аудит и анализ финансовой отчетности, Алматы, “Каржы-Каражат”, 1997.

Дюсембаев К.Ш. Анализ финансового положения предприятия. Алматы, «Экономика», 1998.

Рыбин В.И., Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятий и объединений, Москва, “Финансы и статистика”, 1989.

Савицкая Г.В., Анализ хозяйственной деятельности предприятия, Минск, 1999.

Шеремет А.Д., Сайфуллин Р.С. Методика финансового анализа. М.:ИНФРА, 1997.

Риполь Сарагоси. Основы финансового и управленческого анализа. М., 1999.

Нурсеитов Н. Анализ дебиторской и кредиторской задолженности.

Размещено на Allbest.ru

Вопрос 1. Понятие и сущность оценочной деятельности. Основные черты оценки как процесса

ТЕМА 1. Законодательное регулирование оценочной деятельности и формулирование понятийного аппарата.

Теория и практика оценочной деятельности.

Студент должен ознакомиться с основным законодательным актом оценочной деятельности, иметь представление о договоре на оценку стоимости объекта, знать права и обязанности оценщиков по договору и по стандартам ОД, знать основные требования для осуществления ОД в РФ, страховании гражданской ответственности оценщиков, узнать основные саморегулируемые организации оценщиков в РФ, Федеральные Стандарты Оценки.

1. Понятие и сущность оценочной деятельности. Основные черты оценки как процесса.

2. Субъекты и объекты оценочной деятельности.

3. Цели оценки

4. Виды стоимости.

5. Саморегулирование оценочной деятельности.

  1. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ в ст. 3 дается такая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Несколько громоздкое на первый взгляд определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее, основные черты данного процесса. Рассмотрим каждую из них:

1) оценка стоимости — это процесс. Для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят с цели оценки, параметров объекта и выбранных методов.

2) можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например. Отсюда следует, что оценочная деятельность — процесс упорядоченный: все действия совершаются в определенной последовательности.

1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. составление отчета об оценке.

3) оценка стоимости — процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью.

4) сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее связи с рыночной ситуацией. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемой объекта, его технические характеристики, местоположение, генерируемый им доход, состав и структуру активов и обязательств и т. п. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и стратегию конкуренции, рыночное реноме оцениваемое бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущее состояние отрасли и экономики.

5) рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях), в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (последнее в учебнике Ивановой).

Помимо ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ документами регламентирующими оценочную деятельность в РФ являются Стандарты оценочной деятельности. Они подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. Федеральные Стандарты оценки: ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения».

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

Сущность и понятие оценочной деятельности

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое, на первый взгляд, определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее, основные (сущностные) черты данного процесса. Давайте разберем каждую из них.

Итак, во-первых, оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это процесс, то есть для получения результата эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов. Вместе с тем можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету, сбор и обработка необходимой информации, обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Такие «вольности» приведут к искажению конечного результата. Отсюда вытекает вторая сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс — упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.

В-третьих, оценка стоимости — процесс целенаправленный. Эксперт оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

Четвертая черта процесса оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Пятая сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее рыночном характере. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств и т. п. оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом, отсюда время — важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости предприятия (бизнеса). Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности необходима в условиях рыночной экономики.

Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск — это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом произведенной оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства…» (Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации. Глава 1, стр.3).

Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении, например, в рублях или долларах. При этом необходимые для расчета стоимости вычисления целесообразно проводить сразу в вы бранной валюте, так как это позволит провести более точные расчеты и избежать или существенно уменьшить погрешность, возникающую при переводе итогового результата из одной валюты в другую.

Определяя величину стоимости, оценщик старается учесть всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся доход, генерируемый оцениваемым объектом, риски, сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (или составных элементов), конъюнктура рынка, текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате.

Расчет рыночной стоимости в современной экономике необходим в силу следующих причин:

  • — оценка (или определение) рыночной стоимости позволяет продавцу или покупателю «выставить» товар по наиболее реальной цене, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, но ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономические тенденции развития, оценку данного объекта со стороны рынка;
  • — знание величины рыночной стоимости позволяет собственнику объекта оптимизировать процесс производства, при необходимости приняв ряд мер, направленных на увеличение рыночной стоимости объекта, на сохранение разрыва между индивидуальной (внутренней) и рыночной стоимостью в случае превышения последней;
  • — периодическая рыночная оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, предотвратить банкротство и разорение;
  • — покупателю инвестору оценка стоимости помогает принять верное эффективное инвестиционное решение;
  • — конечно, заказчик может и самостоятельно проделать работу оценщика, однако ему для этого нужны специальные, профессиональные знания и навыки. Не все обладают ими, да и не все хотят получить такие знания. Поэтому в современной экономике оценку стоимости проводят специально обученные профессионалы — эксперты оценщики. Профессиональная оценка стоимости позволяет получить обоснованные результаты;
  • — если бы каждый участник предполагаемой сделки попытался самостоятельно оценить тот или иной объект, то его расходы оказались бы довольно существенны, так как пришлось бы сформировать определенную информационную базу, купить определенные программы и т.п., которые использовались бы один два раза и не смогли бы себя окупить. У профессионального же оценщика все поставлено «на поток», его транзакционные издержки существенно ниже;
  • — заказывая оценку профессионалу, инвестор заключает с ним договор, в котором устанавливаются права и обязанности сторон. Оценщик несет определенную ответственность за качество выполненных работ, следовательно, риск неправильной оценки «ложится на плечи» эксперта, а не заказчика;
  • — оценка стоимости в макроэкономическом аспекте является одним из рычагов управления и регулирования экономики со стороны государства, особое значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью.

Таким образом, оценка стоимости позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике. Будучи важным инструментом рыночной экономики, стоимостная оценка должна быть определенным образом организована. От этого зависит качество работы оценщиков, эффективность и адекватность принимаемых с их помощью решений.

Практически во всех странах, где проводится оценка стоимости, ее осуществляют независимые профессионалы оценщики, которые тем не менее в своей работе придерживаются установленных стандартов оценки.

В нашей стране оценка стоимости различных объектов, в том числе и бизнеса, проводится на основании закона об оценочной деятельности и стандартов независимыми лицензированными оценщиками, прошедшими специальную профессиональную подготовку.

Сущность и понятие оценочной деятельности

1. Теоретические раздел…………………………………………………………………………. 3

1.1. Сущность и понятие оценочной деятельности…………………………………….. 3

1.2. Правовые основы оценочной деятельности………………………………………… 5

1.3. Принципы оценки………………………………………………………………………….. 10

1.4. Классификация подходов и методов, используемых при оценке стоимости предприятия (бизнеса)………………………………………………………………………….. 13

1.5. Особенности залоговой оценки бизнеса…………………………………………… 15

2. Практика оценки залоговой стоимости разных видов имущества…………. 24

(бизнеса) при выдаче банковских кредитов…………………………………………….. 24

2.1 Характеристика деятельности ООО «МТР-Систем»…………………………… 24

2.2 Методика оценки залоговой стоимости имущества, на примере бизнеса компании -Систем»…………………………………………………………………………….. 25

Анализ подходов и методов к оценке стоимости коммерческой недвижимости в процессе залога………………………………………………………………………………………………….. 26

2.3 Оценки залоговой стоимости имущества, на примере коммерческой недвижимости используемой компанией -Систем»………………………………………. 31

Заключение………………………………………………………………………………………….. 43

1. Теоретические раздел

1.1. Сущность и понятие оценочной деятельности

Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Несколько громоздкое определение сущности оценки стоимости раскрывает следующие основные сущностные черты данного процесса.

1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – это процесс, то есть для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов. Dыделяются общие для всех случаев этапы оценки:

– определение цели оценки,

– выбор вида стоимости, подлежащего расчету,

– сбор и обработка необходимой информации,

– обоснование методов оценки стоимости;

– расчет величины стоимости объекта,

– внесение поправок;

– выведение итоговой величины,

– проверка и согласование полученных результатов.

Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Такие «вольности» приведут к искажению конечного результата. Отсюда вытекает вторая сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс – упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.

2. Оценка стоимости – процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

3. Все стоимостные характеристики оценки должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

4. Стоимостная оценка носит рыночный характер. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро — и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Основными существенными факторами залоговой стоимости являются время и риск.

Продолжительность прогнозного периода влияет на величину залоговой стоимости прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной.

Другим существенным фактором залоговой стоимости является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т. п. Иными словами, риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом произведенной оценки является рассчитанная величина залоговой стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…» (Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации. Глава 1, ст.3).

Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении.

Определяя величину стоимости, оценщик старается учесть всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся:

– доход, генерируемый оцениваемым объектом,

– риски, сопровождающие получение этого дохода,

– среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты,

– характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (или составных элементов),

– конъюктура рынка,

– текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате.

Расчет залоговой стоимости в современной экономике необходим в силу следующих причин:

– оценка (или определение) залоговой стоимости позволяет продавцу или покупателю «выставить» товар по наиболее реальной цене, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, но ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономические тенденции развития, оценку данного объекта со стороны рынка;

– знание величины залоговой стоимости позволяет собственнику объекта оптимизировать процесс производства, при необходимости приняв ряд мер, направленных на увеличение залоговой стоимости объекта, на сохранение разрыва между индивидуальной (внутренней) и рыночной стоимостью в случае превышения последней;

– периодическая рыночная оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, предотвратить банкротство и разорение;

– оценка стоимости помогает принять верное эффективное инвестиционное решение покупателю-инвестору.

1.2. Правовые основы оценочной деятельности

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оцениваемого субъекта.

Субъектом оценочной деятельности являются, с одной стороны, профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, с другой стороны – потребители их услуг, заказчики.

В роли профессиональных оценщиков выступают:

– юридические лица (оценочные фирмы, отделы оценки аудиторских и других компаний);

– физические лица (индивидуальные предприниматели).

Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, а также граждан.

В своей деятельности они руководствуются правовыми, профессиональными и этическими нормами. В табл.1 приводятся основные правовые акты, которые используются при поведении оценки стоимости бизнеса.

Чтобы оценить бизнес, оценщик должен знать:

– подходы, методы и стандарты оценки;

– нормативные и правовые акты в сфере оценочной деятельности и бизнеса (законы, приказы, постановления, правила и нормы охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и противопожарной защиты и др.);

– экономическое окружение бизнеса (цены, изменение и соотношение цен, ставки арендной платы, налогов, лизинговых платежей и др.);

– экономику предприятия, основы организации и технологии строительства, производства промышленной, сельскохозяйственной и другой продукции, услуг;

– требования к составу и эффективному использованию имущественного комплекса в разных сферах хозяйствовании;

– финансовый учет и отчетность предприятия, методики финансового анализа.

Российский оценщик имеет право:

– самостоятельно выбирать и применять методы оценки в соответствии со стандартами;

– при обязательной оценке требовать от заказчика обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

– получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

– запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении информации существенным образом влияет на достоверность оценки, оценщик указывает это в отчете;

– привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;

– отказаться от проведения оценки объекта в случае, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Таблица 1

Основные нормативные правовые акты, регулирующие

оценочную деятельность в Российской Федерации

Нормативно-правовой акт

Примечание

Федеральный закон -ФЗ

(ред. от 01.01.2001)

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Определяет объекты оценки, случаи обязательного проведения оценки, основные нормы и правила ведения оценочной деятельности

Гражданский Кодекс РФ

Служит основой для проведения экспертизы ресурсов и прав на них, предусматривает проведение оценки при внесении вклада в имущество хозяйственного товарища или общества

Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 N 932

«Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ»

Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 N 443 (ред. от 01.01.2001)

«Об утверждении положения о Министерстве экономического развития и торговли РФ»

Регулирование оценочной деятельности

Приказ Минэкономразвития от 01.01.01 года N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки» (ФСО N 1)

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки

Приказ Минэкономразвития от 01.01.01 года N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки» (ФСО N 2)

Цель оценки и виды стоимости

Приказ Минэкономразвития от 01.01.01 года N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки» (ФСО N 3)

Требования к отчету об оценке

Федеральный закон -ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Указывает на необходимость привлечения для определения стоимости предприятия и его активов независимых оценщиков, устанавливает положения, условия и ограничения оценки собственности в ходе арбитражного процесса

Постановлением Минтруда РФ от 01.01.2001 N 37 (ред. от 01.01.2001)

«Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и других служащих»

Утверждает квалификационную характеристику должности «оценщик», должностные обязанности оценщика, требования к его обязанностям и квалификации

Обязанности оценщика заключаются:

– в соблюдении требований закона об оценочной деятельности и принятых на его основе нормативных правовых актов;

– отказе от оценки в случае возникновения обстоятельств, препятствующих объективной оценке;

– обеспечении сохранности документов, получаемых в ходе проведения оценочных работ;

– предоставлении заказчику информации о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

– предоставлении по требованию заказчика документов об образовании, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

– не разглашении конфиденциальной информации, полученной от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

– хранении копий составленных отчетов в течение трех лет;

– предоставлении копий хранящихся отчетов или информации из них правоохранительным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

В ст. 16 Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации отмечается, что оценка не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *